La signature du compromis de vente est une étape décisive. C'est à ce moment que vendeur et acheteur s'engagent mutuellement sur le prix et les conditions de la transaction. Un compromis mal rédigé ou mal compris peut exposer le vendeur à des recours, à la perte de la vente ou à des indemnités. Tour d'horizon des points essentiels à connaître.
Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter, à un prix convenu et selon des conditions précises. Il vaut vente dès la signature : légalement, le bien est considéré comme vendu sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.
Il peut être signé chez un notaire (acte authentique) ou sous seing privé (entre particuliers ou via une agence). Dans les deux cas, il doit impérativement être envoyé à l'acheteur par courrier recommandé pour déclencher le délai de rétractation légal.
Les étapes clés après la signature
Signature du compromis
Vendeur et acheteur signent. L'acheteur verse le dépôt de garantie (en général 5 à 10 % du prix de vente), conservé en séquestre chez le notaire ou l'agence.
Fin du délai de rétractation de l'acheteur
L'acheteur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter sans motif ni pénalité. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.
Délai d'obtention du prêt immobilier
Si le compromis inclut une clause suspensive d'obtention de prêt (quasi systématique), l'acheteur a en général 45 jours pour obtenir son financement. Sans prêt, la vente est annulée et le dépôt lui est restitué.
Signature de l'acte authentique chez le notaire
Si toutes les conditions sont remplies, les deux parties signent l'acte définitif. Le vendeur reçoit le prix de vente (net vendeur) et remet les clés.
Les clauses suspensives à connaître
Les clauses suspensives sont des conditions dont la non-réalisation entraîne l'annulation automatique de la vente sans pénalité pour l'acheteur. Les plus courantes sont :
- Clause suspensive d'obtention de prêt : si l'acheteur n'obtient pas son crédit, la vente est caduque.
- Clause d'absence de préemption : la mairie ou le locataire peut avoir un droit de préemption prioritaire.
- Clause suspensive de vente d'un autre bien : l'acheteur conditionne son achat à la vente de sa résidence actuelle (à négocier avec soin côté vendeur).
- Clause relative à l'obtention d'un permis : pour les biens soumis à un projet de construction ou de transformation.
Conseil vendeur : Soyez prudent avec les clauses suspensives de vente d'un autre bien. Elles peuvent vous bloquer plusieurs mois si l'acheteur ne vend pas. Mieux vaut négocier une durée limitée ou un délai maximal.
Le dépôt de garantie : combien et quelles règles ?
Le dépôt de garantie représente généralement 5 % à 10 % du prix de vente. Il est versé à la signature du compromis et conservé en séquestre. Il est restitué à l'acheteur si une clause suspensive n'est pas réalisée. En revanche, si l'acheteur renonce sans motif valable après le délai de rétractation, le vendeur peut réclamer ce dépôt à titre de dommages-intérêts — voire davantage si son préjudice est supérieur.
La clause pénale : ce que vous pouvez faire en cas de défaillance
La clause pénale (ou clause de dédit) précise les indemnités dues en cas de désistement fautif de l'une ou l'autre des parties. Elle protège le vendeur si l'acheteur se rétracte sans raison légitime, et inversement. Vérifiez que cette clause est bien présente dans votre compromis.
Attention : Un vendeur qui se désiste après la signature du compromis peut être contraint par un tribunal à vendre le bien et à verser des dommages-intérêts à l'acheteur. L'engagement est réciproque et sérieux.
Chez le notaire ou sous seing privé ?
Le compromis signé chez le notaire offre une sécurité juridique maximale : le notaire vérifie l'ensemble des pièces (état hypothécaire, situation de copropriété, servitudes…) et authentifie l'acte. Chez une agence, le compromis sous seing privé est valable, mais la responsabilité de la vérification est moindre. Pour un bien complexe (copropriété importante, terrain, bien avec servitudes), préférez le passage chez le notaire dès le compromis.
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